Qu'est-ce que l'État des Lieux de Sortie ?
L'état des lieux de sortie (EDS) est un document officiel établi lors de votre départ d'un logement en location. Il décrit l'état général du bien et permet de comparer avec l'état des lieux d'entrée. C'est un élément crucial pour la restitution de votre dépôt de garantie (ou caution).
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, cet état des lieux est obligatoire et doit être contradictoire, c'est-à-dire établi en présence du propriétaire ou de son représentant et du locataire. Sans état des lieux de sortie, le propriétaire ne peut pas justifier les retenues sur la caution.
Bon à savoir
L'état des lieux de sortie doit être établi avant le départ définitif du locataire. C'est votre seule protection légale contre les retenues abusives sur votre dépôt de garantie. Ne le négligez pas !
Pourquoi c'est important ?
L'EDS sert de preuve légale. Il établit :
- L'état réel du logement à votre départ
- Les responsabilités respectives du locataire et du propriétaire
- La base pour les retenues éventuelles sur la caution
- Une protection légale en cas de litige
Délais et Formalités Obligatoires
Quand établir l'état des lieux de sortie ?
L'état des lieux de sortie doit être établi lors de la remise des clés au propriétaire, idéalement :
- Le jour de votre départ officiel
- Ou dans les jours qui suivent immédiatement
- Avant que le propriétaire ne reprenne accès au logement
Délai de restitution de la caution
Après l'établissement de l'EDS, le propriétaire dispose de délais légaux pour vous restituer la caution :
| Situation | Délai de restitution | À partir de |
|---|---|---|
| Aucun dégât signalé | 1 mois | De la date de l'EDS |
| Dégâts détectés | 2 mois | De la date de l'EDS |
| Travaux de réparation nécessaires | 2 mois | De la fin des travaux |
Attention légale
Le propriétaire doit justifier toute retenue sur caution par des devis ou des factures. Sans justificatif, vous pouvez contester et demander remboursement intégral avec intérêts.
Checklist Complète de l'État des Lieux de Sortie
Voici les 50 points essentiels à vérifier lors de votre EDS. Cochez-les tous pour garantir votre protection.
Pièces principales
Cuisine
Salle de bains
État général
Vos Droits de Locataire
Protection contre les retenues abusives
Vous êtes protégé par la loi contre les retenues injustifiées sur votre caution. Le propriétaire ne peut retenir des fonds que pour :
- Les dégâts causés au logement (au-delà de l'usure normale)
- Les loyers impayés
- Les charges impayées
- Les frais légaux justifiés
L'usure normale est protégée
Le propriétaire ne peut pas vous facturer :
- Les murs usés par le temps (peinture écaillée, patine)
- Les rayures légères sur parquet ou carrelage
- Le calcaire dans salle de bains (entartrage normal)
- Les portes grinçantes ou portes qui ferment mal (vieillissement)
- Les traces de colle d'affichage aux murs
- Les légères marques de meubles sur moquette
Droit à remboursement
Si le propriétaire retient plus que justifié, vous avez le droit de demander remboursement intégral plus intérêts (taux légal). Une grille de référence existe pour estimer l'usure normale par élément.
Grille de Référence : Usure Normale vs Dégâts
Cette grille vous aide à distinguer usure normale (non factorisable) des dégâts imputables (factorisables).
| Élément | Usure Normale (Non factorisable) | Dégât (Factorisable) |
|---|---|---|
| Peinture murs | Légers défauts, patine du temps (15-20 ans) | Trous, rayures profondes, dégradation volontaire |
| Parquet | Rayures légères, traces de meubles (10-15 ans) | Lames cassées, rayures profondes, brûlures |
| Carrelage | Calcaire, légères taches (12-20 ans) | Carreaux cassés, fissures importantes |
| Joints salle de bains | Noircissement, moisissure superficielle | Joints détruits, moisissure profonde |
| Fenêtres | Traces de pluie, légères rayures vitre (20 ans) | Vitre cassée, joint détérioré, cadre endommagé |
| Portes | Légère décoloration, usure des charnières (15 ans) | Trous, dégâts graves, serrure endommagée |
| Robinetterie | Calcaire, usure cosmétique (12 ans) | Fuite, corrosion importante, cassure |
| Radiateurs | Légère rouille superficielle (20 ans) | Rouille profonde, fuite, dégâts graves |
Comment Gérer un Litige sur l'État des Lieux
Étape 1 : Documenter les désaccords
Lors de l'EDS, si vous n'êtes pas d'accord avec ce qui y est inscrit :
- Notifiez votre désaccord par écrit sur place
- Demandez copie de l'EDS signée immédiatement
- Prenez des photos/vidéos en présence du propriétaire
- Demandez des éclaircissements par email après
Étape 2 : Contester les retenues
Si le propriétaire retient de la caution :
- Demandez justificatifs détaillés (devis, factures)
- Vérifiez que les prix correspondent au marché
- Comparez avec l'EDS d'entrée pour identifier nouveaux dégâts
- Utilisez la grille d'usure pour contester les retenues injustifiées
Étape 3 : Envoyer mise en demeure
Si le propriétaire refuse de justifier ou de restituer :
- Envoyez lettre recommandée avec demande de justificatifs
- Respectez un délai de 15 jours de réponse
- Mentionnez les articles du code civil applicable (L.145-1)
- Réclamez intérêts de retard au taux légal
Étape 4 : Saisir les tribunaux
Si aucune résolution :
- Tribunal judiciaire pour montants > 5 000€
- Tribunal d'instance ou conciliation pour < 5 000€
- Tentez conciliation gratuite avant procès
- Présentez copies d'EDS, justificatifs, photos
Conseil expert
Conservez tous les documents : contrat de location, EDS d'entrée, EDS de sortie, correspondances, photos. Ces preuves sont essentielles en cas de litige. Blondeau peut vous conseiller sur le nettoyage professionnel pour optimiser votre EDS.
Modèle de Lettre de Réclamation
Utilisez ce modèle pour réclamer la restitution complète de votre dépôt de garantie :
[Votre nom et prénom]
[Votre adresse]
[Ville, date]
À l'attention de [Nom et adresse du propriétaire]
Objet : Réclamation restitution dépôt de garantie - [Adresse du logement]
Madame, Monsieur,
Par la présente, je vous demande la restitution complète de mon dépôt de garantie d'un montant de [MONTANT]€, correspondant au logement situé à [ADRESSE], que j'ai libéré le [DATE].
Conformément aux articles L.145-1 et suivants du code civil, et au vu de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le [DATE], le logement a été restitué en état correct correspondant à l'usure normale. Les retenues effectuées de [MONTANT]€ ne sont pas justifiées par :
[Énumérez les retenues contestées et votre justification pour chacune]
Je vous demande par conséquent la restitution intégrale de ma caution majorée des intérêts légaux sous 15 jours à compter de la réception de cette lettre.
Cordialement,
[Signature]
[Pièce jointe : copies des documents justificatifs]
À envoyer en lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Gardez une copie pour vous.
Déménagement et État des Lieux de Sortie
Planifier votre EDS avec le déménagement
L'EDS doit avoir lieu après votre départ du logement mais avant que le propriétaire ne reprenne possession. Cela signifie :
- Déménagement complet en amont
- EDS le jour même du départ ou le jour suivant
- Logement complètement vide et nettoyé
- Toutes vos affaires personnelles retirées
L'importance du nettoyage fin de bail
Un logement sale lors de l'EDS sera facturable à votre charge :
- Cuisine : Graisse accumulée, four sale, hotte encrassée
- Salle de bains : Moisissure importante, calcaire, miroir sale
- Sols : Poussière, taches, résidus
- Murs : Traces de mains, taches, clous apparents
- Fenêtres : Vitres sales, cadres poussiéreux
Le coût d'un nettoyage professionnel (150-400€) est nettement inférieur aux retenues sur caution qu'il évite. Blondeau propose un service de nettoyage professionnel fin de bail avec visite technique gratuite.
Gérer les éléments du déménagement
Avant l'EDS, assurez-vous que :
- Tous vos emballages sont enlevés (cartons)
- Les trous de fixation sont bouchés (adhésif blanc)
- Les clous et crochets sont retirés
- Les traces de colle d'affichage sont éliminées
- Les radiateurs et surfaces sont propres
Conseil Blondeau
Coordonnez votre déménagement avec un nettoyage professionnel. Nos équipes d'expert en déménagement gèrent l'enlèvement complet et le nettoyage fin de bail pour optimiser votre EDS et protéger votre dépôt de garantie.
Questions Fréquentes sur l'État des Lieux de Sortie
Protégez Votre Dépôt de Garantie
Blondeau assure votre déménagement et optimise votre état des lieux par un nettoyage professionnel fin de bail.
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